Договор долгосрочной аренды нежилых помещений (для размещения автосервиса и магазина запчастей)
Образцы по теме: Договор
ДОГОВОР N ___ долгосрочной аренды нежилых помещений (для размещения автосервиса и магазина запчастей)
Вариант для случаев, когда имущество принадлежит Арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления: согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в: ____________________ <4>.
Земельные участки принадлежат Арендодателю на праве ___________________, что подтверждается ___________________ <5>.
Границы земельных участков установлены на местности и закреплены межевыми знаками.
1.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует по "___"_________ ___ г.
Течение срока аренды начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи Помещений и земельных участков, занятых Помещениями, и прекращается одновременно с прекращением настоящего договора.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязан:
а) передать Арендатору по акту приема-передачи (Приложение N __) Помещения и земельные участки, занятые Помещениями и необходимые для их использования, в течение ____ (___________) дней с момента ___________ государственной регистрации настоящего договора
б) обеспечивать беспрепятственный доступ к Помещениям сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора
в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий принимать необходимые меры к устранению последствий этих событий за свой счет при условии, что вина Арендатора в происшествии указанных чрезвычайных событий отсутствует
г) производить капитальный ремонт Помещений в сроки ____________, с периодичностью не реже _________ в ___________ <6>. Под капитальным ремонтом Стороны договорились понимать осуществление следующих действий: ______________________
д) организовать круглосуточную охрану Помещений и земельных участков, занятых Помещениями. Копия договора Арендодателя с частным охранным предприятием "_______" N ___ от "___"_________ ____ г. прилагается к настоящему договору
е) за свой счет обеспечить вывоз мусора
ж) в течение ______ со дня подписания настоящего договора застраховать Помещения и передать экземпляр договора со страховой компанией Арендатору (указать, если применимо)
з) предупредить Арендатора об имеющихся правах третьих лиц на Помещения и/или земельные участки, занятые Помещениями (указать, если применимо).
2.2. Арендатор обязан:
а) использовать Помещения по назначению. В ином случае Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора
б) содержать Помещения, а также земельные участки, занятые Помещениями, в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями, обеспечивать пожарную безопасность
в) в сроки, установленные настоящим договором, вносить арендную плату
г) не производить реконструкции Помещений, переоборудования инженерных коммуникаций, капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения производить только с письменного разрешения Арендодателя
д) при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования сообщить Арендодателю в течение _______ с момента их обнаружения
е) если Помещения в результате виновных действий Арендатора придут в аварийное состояние, восстановить Помещения за свой счет или, в случае если Арендодатель восстановил Помещения самостоятельно, возместить Арендодателю понесенные документально подтвержденные расходы
ж) письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за ____________ о предстоящем освобождении Помещений (помещения) в случае одностороннего отказа от настоящего договора и в течение _______ с момента направления Арендодателю уведомления о расторжении договора вернуть Помещения и земельные участки, занятые Помещениями, по акту возврата (Приложение N ___) в исправном состоянии, с учетом нормального износа
з) в течение _______ с момента прекращения срока настоящего договора вернуть Арендодателю Помещения и земельные участки, занятые Помещениями, а также передать произведенные улучшения по акту возврата (Приложение N ___)
и) за свой счет производить текущий и косметический ремонт Помещений по мере возникновения необходимости. Под текущим ремонтом Стороны договорились понимать выполнение следующих действий: ____________________.
Под косметическим ремонтом Стороны договорились понимать выполнение следующих действий: ____________________
к) оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду после вступления в силу настоящего договора (указать, если применимо)
2.3. Арендатор вправе:
а) передавать Помещения как в целом, так и частично в субаренду или пользование третьим лицам с письменного согласия Арендодателя
б) производить отделимые и неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование Помещений с письменного согласия Арендодателя и при условии соблюдения правил противопожарной безопасности.
Необходимые для этого согласования и получение разрешений осуществляет Арендатор. Стороны договорились зачесть стоимость произведенных Арендатором улучшений и перепланировок в счет арендной платы
в) за ___________ до истечения срока действия настоящего договора Арендатор вправе письменно уведомить Арендодателя о намерении продлить срок договора. По истечении срока договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора на новый срок.
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
Установленная настоящим договором плата за пользование Помещениями включает плату за пользование земельными участками, занятые Помещениями и необходимые для их использования.
3.2. Платежи, предусмотренные п. 3.1 договора, Арендатор осуществляет до _________ числа месяца (квартала) путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение _____ банковских дней с момента получения оригинала счета Арендодателя.
3.3. В размер арендной платы не входит: __________________ (указать, если применимо).
3.4. В случае если Арендатор произвел капитальный ремонт Помещений за свой счет, Арендатор вправе потребовать от Арендодателя возмещения документально подтвержденных расходов или зачета потраченных сумм в счет арендной платы по настоящему договору.
3.5. Арендная плата может быть пересмотрена по требованию одной из Сторон, но не чаще одного раза в год, при этом Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна письменно предупредить об этом другую Сторону за ___ (______) месяца до предполагаемой даты вступления изменений в силу.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. Арендодатель отвечает за недостатки Помещений, полностью или частично препятствующие пользованию ими, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Помещений, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Помещений
- непосредственно удержать сумму понесенных им документально подтвержденных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя
- потребовать досрочного расторжения настоящего договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет Арендодателя, может безвозмездно устранить недостатки Помещений. Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных Арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
4.3. Арендодатель не отвечает за недостатки Помещений, которые были им оговорены при заключении настоящего договора и указаны в акте приема-передачи (Приложение N ___), или были заранее известны Арендатору, или должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Помещений и/или проверки исправности находящегося внутри оборудования при заключении настоящего договора или подписании акта приема-передачи Помещений.
4.4. В случае нарушения Арендатором срока внесения арендной платы, установленного настоящим договором, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.
4.6. В случае нарушения срока предоставления Помещений в установленный настоящим договором срок Арендатор вправе потребовать от Арендодателя уплаты пени в размере ____ за каждый день просрочки.
4.7. В случае нарушение срока возврата Помещений в установленный настоящим договором срок Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере ____ за каждый день просрочки.
4.8. В случае если Арендатор вернул Помещения в состоянии, требующем косметического ремонта, или износ Помещений превышает уровень нормальной амортизации, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора произвести ремонт Помещений или произвести ремонт самостоятельно и потребовать возмещения своих документально подтвержденных расходов по ремонту Помещений.
4.9. Уплата неустойки не освобождает Стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.
4.10. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.
5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно:
- по письменному соглашению Сторон
- в одностороннем порядке.
5.2. По требованию Арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, если Арендатор:
5.2.1. Пользуется Помещениями (полностью или отдельными их частями) не по назначению.
5.2.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние Помещений.
5.2.3. В течение _______ не вносит арендную плату, предусмотренную настоящим договором.
5.2.4. Предоставляет в пользование Помещения (полностью или отдельные их части) третьим лицам без письменного согласия Арендодателя.
Под существенным ухудшением состояния Помещений Стороны договорились понимать следующие обстоятельства: ___________________.
5.3. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях:
5.3.1. Если Арендодатель не производит капитальный ремонт Помещений.
5.3.2. Если Арендодатель не передал Помещения Арендатору в срок, предусмотренный настоящим договором.
5.3.3. Если Помещения в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для использования.
6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
6.1. Разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему договору или в связи с его исполнением, разрешаются путем переговоров между Сторонами и/или направления претензий. Сторона, получившая претензию, обязана направить уведомление о ее получении в течение ___________ с момента получения. Ответ по существу должен быть направлен Стороной в течение ___________ с момента получения претензии.
6.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров и/или претензий Стороны передают дело в суд по правилам подсудности, установленным законодательством Российской Федерации.
7. ФОРС-МАЖОР
7.1. Стороны не несут ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон, которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары, стихийные бедствия.
7.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую Сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору в срок __________ с момента возникновения этих обстоятельств.
7.3. Дальнейшая судьба настоящего договора в таких случаях должна быть определена соглашением Сторон.
8. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА
8.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны Сторонами и зарегистрированы в установленном законом порядке.
9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
9.1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один - для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае перевода текста договора и любого приложения к нему на иностранный язык преимущественную силу будет иметь текст на русском языке.
9.2. В остальном, не предусмотренном настоящим договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.
9.3. Приложения:
9.3.1. Акт приема-передачи Помещений (Приложение N __).
9.3.2. Копии кадастровых паспортов Помещений (Приложение N __).
9.3.3. Копии кадастровых паспортов земельных участков, занятых Помещениями и необходимых для их использования (Приложение N __).
9.3.4. Схемы Помещений и земельных участков (Приложение N __).
9.3.5. Копии правоустанавливающих документов, подтверждающих право Арендодателя на передачу Помещений и земельных участков в аренду (Приложение N __).
9.3.6. Акт возврата Помещений и земельных участков (Приложение N __).
10. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Арендатор: ________________________________________________
________________________________________________________________
Долгосрочный договор аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Долгосрочный договор аренды (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов . Долгосрочный договор аренды
Форма: Договор долгосрочной аренды здания (с дополнительными обязательствами арендодателя)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014)
Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс
Судебная практика . Долгосрочный договор аренды
Определение Верховного Суда РФ от 28.01.2015 N 55-АПГ14-16 Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка, внесении изменений в государственный кадастр недвижимости.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРАВ ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ
«__»________ 20__ г.
________________________, расположенная по адресу: ________________________, зарегистрированная ________________________ «__»________ 20__ г. за № _____, Свидетельство № ____ от «__»________ 20__ г. именуемая в дальнейшем «Продавец», в лице ________________________, действующего на основании _________________________, с одной стороны, и ________________________, расположенная по адресу: ________________________, зарегистрированная ________________________ «__»________ 20__ г. за № ____, Свидетельство № _____ от «__»________ 20__ г. именуемая в дальнейшем «Покупатель», в лице ____________________, действующего на основании _________________________ с другой стороны (в дальнейшем участники договора именуются также «Стороны» и «Сторона»), заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: _________________________________________, на условиях настоящего договора.
1.2. Указанное право аренды принадлежит Продавцу на основании договора аренды земли № ____ от "___" __________ _______ г. оформленного _______________________________ земельным комитетом в соответствии с постановлением (или распоряжением) ______________________ № ___ от «__»________ 20__ г. протокол № ___ от «__»________ 20__ г. Комиссии ______________________________________.
1.3. Земельный участок, расположенный по адресу: ______________________________________, площадью _______, предназначенный для ____________________________, до настоящего времени никому не отчужден, в споре и под арестом не состоит. Выкуп права аренды у ___________________________ произведен: № регистрации в Поземельной книге ___________________________, Обременен (не обременен) залогом ___________________________, № регистрации в Поземельной книге ___________________________, Обременен (не обременен) субарендой ___________________________, № регистрации в Поземельной книге ___________________________, Обременен (не обременен) сервитутами ___________________________.
2. Стоимость права аренды
2.1. Стороны пришли к соглашению о рыночной стоимости указанного права аренды земельного участка в сумме __________ руб. При этом стоимость зданий, строений и сооружений в сумме ___________ руб.
3. Плата по договору
3.1. Покупатель перечисляет в течение ____ дней:
3.1.1. Продавцу сумму в размере _________ на счет № _________ в банке ____________________ по платежному документу _____________ реквизиты банка __________________________.
3.1.2. Залогодержателю (в случае, если предмет Договора заложен) сумму в размере ___________ на счет № _________ в банке ___________________ по платежному документу ________________ реквизиты банка _________________, согласно прилагаемому к настоящему Договору требованию Залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения закладной на предмет Договора, подтвержденному Продавцом.
3.2. Покупатель обязан известить Продавца об осуществлении платежа в срок ________________.
3.3. За каждый день просрочки платежа Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере _______ от суммы Договора.
4. Обязательства сторон
4.1. После регистрации настоящего Договора в _________________ земельном комитете Покупатель принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные договором аренды № ___ от «__»________ 20__ г. в пределах срока его действия.
4.2. Земельный участок должен быть передан в состоянии пригодном к немедленной эксплуатации его Покупателем.
4.3. Расходы по заключению настоящего Договора несет __________________________________.
5. Заключительные положения
5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента регистрации в ____________________________ земельном комитете.
5.2. В качестве неотъемлемой части к Договору прилагаются:5.3. Споры, возникшие между Сторонами при исполнении Договора, рассматриваются в Арбитражном суде ___________________________. При рассмотрении спора применяется законодательство Российской Федерации.
5.4. Все изменения и дополнения настоящего Договора оформляются в виде дополнительных соглашений в письменной форме за подписью уполномоченных лиц. Дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью.
5.5. Настоящий Договор составлен в ____ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для:5.6. В случае изменения юридического адреса, расчетного счета или обслуживающего банка Стороны обязаны в ___ дневный срок уведомить об этом друг друга.
6. Адреса и банковские реквизиты сторон
Продавец
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
1. Основные особенности Договора аренды
Рассматриваемый Договор аренды обладает рядом особенностей, отличающих его от других договоров аренды земельных участков в частности и договоров аренды в целом. К таким отличительным чертам договора следует отнести:
а) объект аренды
б) форму и государственную регистрацию Договора, срок действия Договора
в) права и обязанности сторон
г) порядок заключения Договора
д) основания расторжения Договора.
е) экономическое стимулирование лиц, заключивших Договор на срок не менее 10 лет в порядке, предусмотренном бюджетным и налоговым законодательством. Относительно последнего признака следует отметить, что норма скорее рассчитана на будущее, поскольку в целях ее реализации необходимо внести соответствующие изменения и дополнения в акты налогового и бюджетного законодательства.
Каждый из этих признаков, за исключением последнего, подробнее рассматривается ниже. Данные требования следует учитывать при заключении, исполнении и прекращении договоров.
2. Объект аренды
Согласно п. З ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (далее - Закон), объектом аренды может являться земельный участок сельскохозяйственного назначения, прошедший кадастровый учет в соответствии с положениями Земельного кодекса (далее - ЗК) и Федерального закона от 2 января 2000 года О государственном земельном кадастре. Из данного признака вытекает, что объектом Договора аренды может выступать только тот участок, который в установленном земельным законодательством порядке отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестре земель.
Важно отметить, что земельный участок как объект аренды должен быть четко определен (п. З ст. 607 Гражданского кодекса РФ, далее ГК). На практике с данной целью в качестве приложений к Договору аренды оформляются планы (карты) земельных участков. Долгое время в качестве таких планов использовались документы, содержащие некую графическую информацию в отношении участка и оформленные различными организациями, включая БТИ и иные органы. Такому разнообразию документов во многом способствовали отсутствие системы земельного кадастра и действовавшая до 9 сентября 2003 года формулировка ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ей, для регистрации договора аренды достаточно было приложенного к нему плана земельного участка. Содержание такого плана и требования к нему детально не раскрывались.
В настоящее время, в связи с принятием ФЗ О государственном земельном кадастре, порядок оформления планов значительно изменился. С 9 сентября 2003 года, согласно новой редакции п. 2 ст. 26 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приложением к Договору аренды, в котором конкретизируются существенные признаки земельного участка и которое должно предоставляться вместе с текстом Договора для его государственной регистрации, является кадастровый план земельного участка с указанием его части, подлежащей сдаче в аренду.
Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Кадастровый план земельного участка составляется органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по месту расположения участка. Следует иметь в виду, что согласно п. 6 Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 918, кадастровый план представляет собой также выписку из государственного земельного кадастра*(1).
Таким образом, на практике во избежание проблем при заключении и регистрации договора аренды рекомендуется своевременно оформлять кадастровый план и приложить его к договору.
Компаниям, работающим в сфере агропромышленного бизнеса, следует иметь виду, что Закон специально подчеркивает отсутствие каких-либо
ограничении в отношении максимальной площади земельных участков, одновременно арендуемых одним лицом на основании одного или нескольких Договоров (п. З ст. 9).
3. Форма и государственная регистрация Договора Срок действия Договора
Договор должен быть совершен в письменной форме. Поскольку он заключается на срок свыше 1 года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК).
Весьма интересным представляется вопрос о возможности избежания требований государственной регистрации путем применения схемы, которая широко используется для договоров аренды нежилых помещений. Так, нередко заключаются договоры на срок менее 1 года (например, на срок 364 дня) с условием пролонгации на тот же срок при отсутствии возражений обеих сторон. Поскольку срок аренды составляет менее одного года, Высший арбитражный суд РФ в п. 10 Информационного письма N 59 от 16 февраля 2001 года разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК, устанавливающей, что государственной регистрации подлежат договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года.
Представляется, что данный подход, выработанный в судебной практике, можно с полным основанием применить и к Договору аренды в силу идентичности норм п. 2 ст. 651 ГК и п. 2 ст. 26 ЗК, а также общности правового характера земельных участков и нежилых помещений как объектов недвижимого имущества. Таким образом, если Договор аренды будет заключен на срок менее 1 года, но будет содержать условие о его пролонгации на аналогичных условиях на тот же срок после истечения срока аренды при условии отсутствия возражений обеих сторон, такой Договор не будет подлежать государственной регистрации. В связи с этим можно рекомендовать использовать данную конструкцию тем участникам гражданского оборота, которые по той или иной причине желают избежать необходимости государственной регистрации Договора.
Максимальный срок действия Договора ограничен законом и составляет 49 лет. Если в Договоре указан больший срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. З ст. 9 Закона).
4. Порядок заключения Договора аренды
Вопрос о порядке заключения Договора аренды находится в прямой зависимости от того, находится ли земельный участок в собственности публично-правового образования (РФ, ее субъекта или муниципального образования) либо в собственности физического или юридического лица. Рассмотрим оба варианта.
Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, процедура заключения договора аренды такого сельскохозяйственного участка может в свою очередь проводиться двумя способами.
1. Путем проведения торгов по предоставлению участка в аренду
Если после публикации в средствах массовой информации о наличии земельного участка, которое публично-правовое образование готово предоставить в аренду, было подано более двух заявлений заинтересованных лиц, заключение Договора аренды осуществляется по итогам проведения конкурса или аукциона о предоставлении участка в аренду. Процедура их проведения регулируется ст. 447 и 448 ГК, ст. 38 ЗК, ст. 10 Закона, Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 Об организации проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
Следует отметить важную особенность таких торгов. Они строятся не по модели, предусмотренной абз. 1 п. 5 ст. 448 ГК (когда объектом торгов является имущество, и в силу этого лицо, выигравшее торги, признается его покупателем, а протокол торгов имеет силу договора). Напротив, данные торги сконструированы по модели абз. 2 п. 5 ст. 448, поскольку на торгах определяется лицо, которое получает право на заключение Договора. Так, победителем торгов становится участник, предложивший наивысшую арендную плату (если проводились торги в форме аукциона) или наилучшие условия аренды (если торги проводились в форме конкурса). В связи с этим подписываемый по итогам торгов протокол не является Договором аренды. После его подписания стороны должны оформить Договор аренды на условиях, которые соответствуют условиям торгов и предложению победителя торгов, который и подлежит государственной регистрации.
2. Без проведения торгов на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления
Данная процедура заключения Договора аренды применима только в том случае, если одновременно соблюдаются следующие условия:
В средствах массовой информации было опубликовано сообщение о наличии участка, передаваемого в аренду.
В течение месяца с момента публикации поступило только одно заявление.
В таком случае участок предоставляется в аренду единственному заявителю (п. 2 ст. 10 Закона).
Специальной процедуры заключения договора аренды в случае, если участок находится в частной собственности, законодательством не установлено.
5. Права и обязанности сторон в Договоре аренды
По Договору каждая сторона имеет права и обязанности, многие из которых являются типичными для Договоров аренды в целом. Рассмотрим права и обязанности арендатора, которые типичны именно для данного Договора или имеют определенную специфику в свете данного Договора.
Специальные права арендатора
а) Одним из важнейших прав арендатора является право совершения определенных сделок с земельным участком и правом аренды. Пункты 4, 5 и 9 ст. 22 ЗК устанавливают достаточно широкие полномочия арендатора по заключение такого рода сделок. Так, арендатор вправе при условии уведомления собственника участка совершать следующие сделки с участком:
передавать права и обязанности по договору третьему лицу
вносить право аренды в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов.
Однако Договором аренды участка, находящегося в частной собственности, может быть предусмотрена необходимость получения предварительного согласия арендодателя для совершения такого рода действий*(2).
Таким образом, если арендодатель участка желает ограничить возможность арендатора совершать такого рода сделки необходимостью получения его согласия, следует оговорить в Договоре специальное ограничительное положение.
Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе передавать участок в субаренду без согласия собственника участка (п. 5 ст. 22 ЗК). В связи с этим арендаторам при разработке проекта Договора можно рекомендовать обходить упоминание в нем вопроса о субаренде: тогда в силу норм ЗК РФ он будет вправе сдавать участок в субаренду свободно. И наоборот, арендодателям, желающим избежать субаренды, следует включать в договор специальную норму, устанавливающую необходимость получения согласия арендодателя на передачу участка в аренду.
в) При аренде государственного или муниципального участка арендатор при условии надлежащего использования такого участка вправе выкупить его по истечении 3 лет аренды по рыночной цене (п. 4 ст. 10 Закона).
Специальные обязанности арендатора
а) Обязанность уплачивать арендную плату. Размер арендной платы должен быть указан в
Договоре и является его существенным условием, без которого Договор не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК, п. З ст. 65 ЗК). Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в частной собственности, размер арендной платы определяется по соглашению сторон. Для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, нормативными актами РФ, ее субъектов или органов местного самоуправления устанавливается порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения.
б) Обязанность использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту. Неиспользование участка по назначению влечет риск досрочного расторжения Договора, о чем будет сказано далее.
6. Прекращение Договора аренды
Договор аренды может прекращаться по общим основаниям, предусмотренным ГК, которые в данной статье не рассматриваются. Мы остановимся на случаях расторжения Договора в судебном порядке по инициативе одной из сторон, а также одностороннего отказа от исполнения Договора.
Договор может быть расторгнут судом по требованию арендатора по общим основаниям расторжения Договора аренды, установленным ст. 450, 613 и 620 ГК ст. ГК. В то же время основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо требования статей 450 и 619 ГК, определены еще и условиями, содержащимися в ст. 46 ЗК РФ:
Арендатор использует участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
Использование участка арендатором приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Неустранение арендатором совершенного умышленно земельного правонарушения, повлекшего за собой последствия, предусмотренные п. З п. 2 ст. 46 ЗК.
Неиспользование земельного участка в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или Договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Реквизиция земельного участка.
На последние два основания следует обратить особое внимание. О каком арендодателе, уполномоченном требовать расторжения Договора, идет речь? В случае реквизиции или изъятия право собственности на них переходит к соответствующему публично-правовому образованию (РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию). Таким образом, к прежнему арендодателю ст. 46 ЗК не применима, поскольку с момента утраты права собственности на участок он автоматически перестает быть стороной в Договоре (ст. 608 ГК). В связи с этим возникает вопрос: означает ли формулировка ст. 46, что в случае реквизиции или изъятия участка происходит замена стороны в Договоре аренды прежнего арендодателя на публично-правовое образование и последнее, как арендодатель, должно для прекращения Договора обратиться в суд с иском о его расторжении?
С одной стороны, можно найти некоторые обоснования такой позиции. ЗК не регламентирует порядок прекращения прав арендаторов в отношении земельного участка, подлежащего изъятию или реквизиции, отсылая к ГК (ст. 51 и 55 ЗК). ГК в свою очередь специальных оснований прекращения Договора аренды в случае реквизиции/изъятия не содержит. Более того, по смыслу ст. 616 ГК в случае перехода права собственности на арендуемое имущество Договор остается в силе, а на место арендодателя становится новый собственник.
С другой стороны, представляется, что сохранение Договора аренды в силе совершенно не соответствует целям реквизиции или изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, установленным ст. 49 и 51 ЗК. В таком случае можно говорить о прекращении Договора аренды с момента его перехода в собственность публично-правового образования по одному из общих оснований прекращения обязательств, установленных ГК - невозможности исполнения (ст. 416 ГК). Данная позиция, по мнению авторов статьи, является более обоснованной. Однако такой вывод означает, что положения ст. 46 ЗК о расторжении Договора по инициативе арендодателя в случае реквизиции / изъятия участка следует исключить как неверные.
Таким образом, налицо недостатки правового регулирования вопросов прекращения Договоров аренды земельных участков вообще в случае реквизиции или изъятия участков для государственных или муниципальных нужд. Представляется, что необходимо оперативно внести соответствующие изменения и дополнения в ГК и ЗК.
Односторонний отказ от исполнения Договора аренды
Односторонний отказ от Договора возможен только в том случае, если стороны в Договоре являются коммерческими организациями и/или индивидуальными предпринимателями, а возможность такого отказа предусмотрена Договором. Правомерность одностороннего отказа от договора аренды недвижимости по основаниям, предусмотренным самим Договором, подтверждена судебной практикой (п. 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11 января 2002 года). В связи с этим необходимо предусмотреть право одностороннего отказа от аренды Договоре.
7. Проблемы правового регулирования Договора аренды на современном этапе
Таким образом, мы проанализировали основные черты Договора аренды. Безусловно, не все вопросы урегулированы в новом законодательстве достаточно полно и четко. Вместе с тем нельзя не отметить, что, безусловно, положительной чертой развития правового регулирования в сфере долгосрочной аренды сельскохозяйственных земель является формирование в РФ законодательной базы, соответствующей реалиям рыночной экономики и способствующей обороту и использованию земель сельскохозяйственного назначения в условиях рынка.
Следует признать, что предстоит еще многое сделать для дальнейшего развития института долгосрочной аренды и реализации его на практике. В качестве первостепенных наиболее важных шагов мы видим:
Совершенствование и разработку законодательной базы на основании ЗК, ГК и федеральных законов.
Приведение регионального законодательства в соответствие с федеральным.
Выработку мер экономического стимулирования долгосрочной аренды и закрепление их в бюджетном и налоговом законодательстве.
Завершение формирования земельного кадастра и кадастровой оценки земель.
Т.Т. Оксюк,
Адвокатское бюро CMS Hasche Sigle,
адвокат
Н.Н. Пиксин,
Адвокатское бюро CMS Hasche Sigle,
Образец. Договор поставки долгосрочный
Новости бизнеса
Сбербанк оценил свои риски на Украине в 25 млрд долларов
Образец- Договор поставки долгосрочный. 23 May 2015 15:04:12 +0300
Риски Сбербанка на Украине оцениваются в 25 млрд долларов, сообщил в субботу журналистам первый зампред правления банка Максим Полетаев. По его словам, эта цифра охватывает не только кредиты, это и вложения и гарантии Сбербанка, передает Интерфакс.
Как следует из отчета контрольного органа, общий объем финансовых нарушений и недостатков при поступлении и использовании бюджетных средств в прошлом году составил более 500 миллиардов рублей. Получается, что почти пятая часть этой суммы пришлась на Роскосмос.
Премьер сослался на мнение некоторых экономистов, согласно которому произошло даже избыточное укрепление рубля, которое снижает экспортные возможности российских компаний, однако подчеркнул, что для ведения расчетов в национальной валюте нынешний курс удобен.
Российское правительство выступает против госрегулирования цен на продовольствие. Об этом премьер-министр Дмитрий Медведев рассказал в интервью телепрограмме Вести в субботу, сообщает Интерфакс.
Евросоюз подтверждает свои намерения отказаться от российского голубого топлива, пишут западные СМИ. В период с января по март текущего года газовый оператор Gassco экспортировал в Западную Европу примерно на 9 миллиардов кубометров газа больше, чем Газпром.
Правительство внесло в Госдуму законопроект, который предоставляет регионам право снижать налоговую нагрузку для участников инвестиционных проектов. Об этом сообщает в субботу пресс-служба кабмина.
К вечеру пятницы стоимость июльских фьючерсов на североморскую смесь Brent опускалась до 65,65 доллара за баррель. Цена июльских фьючерсов на нефть WTI снижалась до 59,84 доллара за баррель. Доллар усилил рост в пятницу на фоне статистики Минтруда США.
Разнонаправленно открылись в пятницу фондовые торги в США. Индекс Dow Jones - основной показатель деловой активности США - в первые минуты торгов понизился на 0,1 проц до 18276,13 пункта.
Минфин РФ ожидает, что за улучшением прогнозов МВФ по России должно последовать повышение суверенных рейтингов РФ, сообщил замминистра финансов России Сергей Сторчак.
Премьер-министр России пообещал занять максимально жесткую позицию и отстаивать национальные интересы при отказе Украины от выплаты долгов России. Об этом сообщает ТАСС со ссылкой на заявление главы правительства в интервью телеканалу Россия 1.
Источники:
, , , ,
Следующие:
27 декабря 2024 года