Имеет ли наследник право требовать от другого наследника выкупа доли квартиры, которая оказалась в собственности в результате вступления в наследство?
Просмотров: 831 Комментариев: 0 Напечатать
Чтобы наследники стали собственниками наследуемого имущества, необходимо чтобы наследство было принято. Само по себе наличие завещания свидетельствует лишь о праве наследников на получение наследуемого имущества (в данном случае квартиры) но не о праве собственности наследников на наследуемое имущество.
После принятии наследства наследники, на основании свидетельства о праве на наследство, за выдачу которого, в настоящем случае, подлежит уплате государственная пошлина в размере 0,3% от стоимости наследуемого имущества (основание-п.22 ч.1 ст.333.24 Налогового кодекса РФ ) наследники вправе обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии, за регистрацией права собственности на квартиру.
В данном случае каждый из наследников унаследует по доли квартиры, что в свою очередь будет подтверждаться выданным Управлением Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии каждому из наследников свидетельством о государственной регистрации права собственности.
То есть в результате принятия наследства квартира окажется в долевой собственности вашего отца и тетушки.
Правовым основанием распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности выступает ст.246 Гражданского кодекса РФ. Согласно указанной норме закона распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению участников долевой собственности.
В данном случае ваша тетушка не вправе требовать от вашего отца выкупить принадлежащую ей долю квартиры (если конечно наследство принято и ваши отец с тетушкой официальной стали владельцами долей квартиры). На основании ст.250 Гражданского кодекса РФ, тетушка вправе продать принадлежащую ей долю квартиры, но с соблюдением преимущественно права вашего отца, как собственника другой доли квартиры, на покупку отчуждаемой доли. При этом указанной нормой закона предусмотрена, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. То есть тетушка вправе известить вашего отца о продажи доли, но не вправе требовать выкупа доли.
Для большей ясности консультации рекомендую ознакомиться с указанными нормами Гражданского кодекса РФ.
Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников?
Согласно Письму Росреестра от 07.07.2014 N 14-исх/07667-ГЕ/14, при займе средств на покупку доли в общей собственности на квартиру, если другая часть помещения уже принадлежит заемщику, он вправе зарегистрировать ипотеку на всю квартиру.
Проблемы при получении ипотеки
Процедура получения ипотечного кредита с целью приобретения доли в жилом помещении у родственника может быть связана с рядом трудностей.
Дело в том, что кредитные организации неохотно выдают заемные средства на приобретение долей в праве на квартиру.
Например, кредиты на ½ долю в квартире часто выдаются лицам, владеющим другой половиной жилья. Такой подход обеспечивает переход всей квартиры в залог по ипотечному кредиту и снижает риски банковской организации, выдающей заем.
Банки часто сомневаются в целевом назначении кредита, выданного лицу для покупки доли на жилье у родственника. Это происходит ввиду того, что недобросовестные заемщики могут тратить кредитные средства на свои личные нужды. Они заключают с членом семьи фиктивную сделку о продаже доли, приобретая имущественные права на жилое помещение бесплатно, а заемные средства используют на иные цели, не связанные с приобретением недвижимости.
Ввиду указанных факторов банки имеют низкий уровень доверия к заемщикам, желающим выкупить долю у родственника, и устанавливают достаточно высокие процентные ставки по таким ипотечным кредитам.
Последствия незаконной продажи доли на квартиру
Если продавец осуществит сбыт доли до истечения месячного срока после уведомления родственников с преимущественным правом покупки, то любой из участников долевой собственности имеет право подать иск в суд.
Перевести на себя права и обязанности покупателя доли в недвижимом имуществе в судебном порядке вправе родственники продавца, обладающие правом преимущественной покупки.
Такой перевод прав и обязанностей осуществляется судом на основании искового заявления о нарушении интересов лиц с преимущественным правом покупки доли. Иск должен быть подан в судебные органы в течение 3 месяцев со дня, когда участнику долевой собственности должно было стать известно или стало известно о совершении сделки.
Таким образом, приобрести долю в квартире можно по преимущественному праву в течение 30 дней с момента уведомления о ее продаже. Родственники могут обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя доли в жилом помещении.
Добрый день! Нам не обойтись без помощи юриста . Дело в том, что моей жене и ее несовершеннолетнему племяннику достался пополам дом в наследство. Мы живем отдельно, семья племянника отдельно, в наследуемом доме пока не проживает никто. Жилье у племянника, соответственно, есть, его родители заявили, что не возражают против того, чтобы продать нам его долю в доме. В наследство он пока не вступал.
Скажите, возможно ли жене получить долю племянника, не выкупая ее? И какие, вообще, есть варианты? Как лучше нам оформить такую сделку, чтобы не нарушить закон? Заранее благодарен, Виктор. г. Курган
Ответил 04.10.2016 в 00:34
Здравствуйте, Виктор! Чтобы ответить Вам верно, хочется сразу прояснить следующее: если исходить из стандартных норм гражданского права, то племянник Вашей жены и она сама не являются наследниками одной очереди. Поэтому унаследовать что-то, если так можно выразиться, наравне они могут только на основании завещания, либо (при наследовании по закону) по праву представления. В последнем случае, предусмотренном ст. 1146 Гражданского кодекса РФ, если наследник по закону умирает одновременно с наследодателем или до открытия наследства, то его доля на праве представления переходит к его потомкам в равных частях. Исключениями являются случаи, когда наследник по закону был лишен наследства самим наследодателем или не имел права на наследство по другим, установленным законом, причинам. Тогда и по праву представления наследовать будет нечего.
Поскольку Вы сказали, что родители племянника (если, конечно, речь не идет об опекунах), в принципе, согласны продать Вам его долю, то вероятным представляется наследование по завещанию. Тот факт, что у племянника есть жилье, никоим образом не влияет на его право на наследство. Так как он является несовершеннолетним, то любые сделки - в том числе по продаже, отчуждению доли в пользу кого-либо, можно будет совершать только с согласия органов опеки и попечительства. Если они будут оформлять наследство в соответствии с законом, то получить ее долю Вашей жене можно будет только путем ее покупки. Интересы несовершеннолетнего, по всей видимости, будут представлять его родители. Которые и получат свидетельство о праве собственности на наследство, а далее после регистрации права собственности, уже смогут осуществлять куплю-продажу доли в праве общей собственности. Сделки с имуществом несовершеннолетних, к коим будет относиться и Ваш случай, по последним требованиям законодательства подлежат обязательному нотариальному оформлению. Для этого нужно будет явиться к нотариусу со следующим перечнем документов: завещание (если оно имеется), заявление об отказе от наследования, подтверждающие родственную связь между наследником и наследодателем документы (например, паспорта, свидетельства о рождении и т.д.), а также документы, подтверждающие статус законного представителя наследника (паспорта родителей). После официального принятия наследства, с племянником нужно будет договариваться о продаже доли Вашей жене.
Отказ о наследства был бы наиболее выгоден для Вас. Наследник может это сделать в пользу любых наследников, не лишенных наследства, на основании ст.1158 ГК РФ. Но, учитывая его несовершеннолетний возраст, окончательное решение будут принимать его родители или законные представители, и от органов опеки непременно нужно будет получить соответствующее разрешение. Вышеуказанные органы вначале проверят все необходимые документы, а также не противоречит ли отказ от наследства законным интересам несовершеннолетнего. Чтобы была явная мотивация отказа ребенка от наследства, скорее всего, Вам придется сделать определенные выплаты его родителям в его пользу.
До того, как право на наследуемую собственность будет зарегистрировано, можно разделить наследство по соглашению наследников. Тогда регистрировать право собственности до того, как будет подписано соглашение о разделе, нет необходимости. Здесь есть один интересный нюанс: раздел наследства по соглашению может не соответствовать долям, которые указаны в свидетельстве о праве на наследство, но это не есть причина для отказа в регистрации прав наследников на недвижимость, причитающуюся им вследствие раздела наследства.
Покупка доли квартиры у родственников
Покупка доли квартиры у родственников, ничем принципиально не отличается от выкупа доли у любого другого человека и регулируется законодательством РФ.
Покупка доли у родственника при взаимном согласии
Выкуп доли квартиры у совладельцев-родственников при согласии сторон происходит обычным способом на основании договора купли-продажи с последующей государственной регистрацией прав собственности. Пакет документов также обычный:
•договор купли-продажи (3 экземпляра)
•копии документов, подтверждающих личность сторон
•нотариально заверенное согласие супруга(и).
При этом законом не определен реальный срок, в течение которого должна быть проведена сделка после подтверждения намерения в течение месяца в ответ на извещение.
Сложности в таких сделках возникают при недостатке финансов:
•покупатель может обратиться за ипотечным кредитом. Если он уже владеет половиной или более квартиры (выкупает последнюю долю), то согласно закону, он может в качестве ипотечного залога зарегистрировать всю квартиру. Это самый приемлемый способ для банка, поскольку он получает право на полную квартиру. Получить заем в этом случае довольно просто. В остальных же случаях риск кредитной организации возрастает, что ведет к увеличению стоимости кредита (процентной ставки).
Принудительный выкуп доли у родственников
Как уже сказано выше, преимущественным правом выкупа доли обладает тот из совладельцев, который на момент раздолевания проживал в квартире и не имеет другого жилья. Принудить к продаже своих долей прочих собственников нельзя, но в некоторых случая применяется практика принудительного выкупа по решению суда. Истцом в таком случае является совладелец, обладающий большей долей или правом преимущественного выкупа.
В Тему: Что такое отчуждение квартиры?
Основанием для подачи иска могут служить невозможность поставить в соответствие виртуальной (стоимостной) доле ее физический эквивалент, пригодный для проживания отдельной семьи (комнату и места общего пользования).
Подкрепить свое требование можно следующими аргументами:
•владелец доли не зарегистрирован по данному и адресу и фактически не проживает
•не принимает участия в содержании квартиры (не вносит долю на оплату коммунальных услуг, на ремонт)
•серьезные конфликтные отношения между истцом (собственником, проживающим в квартире) и владельцем доли
•финансовый конфликт — владелец доли, на которую претендует истец, выдвигает завышенные финансовые требования, не соответствующие реальной стоимости его доли.
Отношения между сторонами по принудительному выкупу доли регулируются ГК РФ (ст. 252, ч. 4). Однако, в каждом конкретном случае дело оставляется на усмотрение судьи. Доводом в пользу ответчика может стать, например, открытое дело о разводе и его желание впоследствии зарегистрироваться по адресу своей собственности. В этом случае результатом тяжбы может стать всего лишь обязательство ответчика вносить долю на содержание жилья.
Следует заметить, что любая судебная тяжба — дело, требующее нервных и финансовых затрат с обеих сторон, покупка доли квартиры у родственника не является исключением. Так, для определения реальной стоимости квартирной доли может потребоваться независимая экспертная оценка, услуги адвоката, специализирующего на подобных тяжбах, также стоят недешево. Поэтому, всегда следует найти возможность договориться и решить проблему обычным путем.
Похожие записи
Выкуп долей в наследуемом автомобиле у остальных наследников
Добрый день! После смерти моего мужа его автомобиль унаследовали пять наследников в равных долях. Достигнута договорённость, что я могу выкупить доли остальных наследников. Процедура составления договора купли/продажи понятна, а вот как быть с тем, что в ГИБДД не смогут прибыть все наследники? Мать мужа не передвигается, дочь живёт в другом городе, старший сын в длительной командировке. Как поступить в этом случае, когда все наследники не могут одновременно прибыть в ГИБДД?
11 Января 2016, 16:29 Ирина, г. Краснодар
Уточнение клиента
Большое спасибо! Подскажите, а можно получить ссылку на какой-либо документ, в котором говорится, что присутствие всех сторон не обязательно? заранее благодарю.
11 Января 2016, 20:33
Ответы юристов (2)
В настоящее время присутствие всех сторон по сделке при регистрации собственности на автомобиль в органах ГИБДД не требуется. Собственник предоставляет в ГИБДД документы, подтверждающие его право на а/м в течение 5 дней с момента совершения сделки и всё. Оформите договор, с этим договоров пойдёте в ГИБДД и зарегистрирует а/м на себя. Главное не забудьте про 5 дней, если позже могут наложить штраф. Кажется 3 или 5000.
11 Января 2016, 17:24
Приказ МВД РФ от 24 ноября 2008 г. N 1001 «О порядке регистрации транспортных средств»
4. Собственники транспортных средств либо лица, от имени собственников владеющие, пользующиеся или распоряжающиеся на законных основаниях транспортнымисредствами*(3), обязаны в установленном порядкезарегистрировать их или изменить регистрационные данные в течение срока действия регистрационного знака «ТРАНЗИТ» или в течение 10 суток после приобретения, таможенного оформления, снятия с регистрационного учетатранспортных средств, замены номерных агрегатов или возникновения иных обстоятельств, потребовавших изменения регистрационных данных*(4).
немного ошибся я по срокам — 10 дней, а не 5.
пункт 6. Изменение регистрационных данных о собственнике по совершенным сделкам, направленным на отчуждение в отношении зарегистрированных транспортных средств, осуществляется на основании заявления нового собственника.*(5)
При передаче третьим лицам права собственности натранспортные средства, полученные в порядке наследования, их промежуточная регистрация за наследниками не требуется. Аналогичный порядок распространяется и в отношении транспортных средств, которые на момент вступления в наследство не были зарегистрированы в Госавтоинспекции.
Т.е. если все наследники получат свидетельства о наследстве на доли в автомобиле, а потом другие наследники продадут свои доли Вам, то доли регистрировать в ГИБДД не нужно.
Есть другой вариант — остальные наследники отказываются от своих долей в а/м в Вашу пользу при получении наследства и Вам выдают свидетельство о праве на наследство на а/м с которым можно идти в ГИБДД.
11 Января 2016, 21:40
Уточнение клиента
Большое спасибо за развёрнутый ответ. В наследственную массу входит не только автомобиль и, как мне объяснила нотариус, отказаться от части наследства нельзя. Либо все принять, либо от всего отказаться. Так что попробуем решить вопрос договорами. Ещё раз огромное спасибо.
11 Января 2016, 23:16
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам - это намного быстрее, чем искать решение.
Источники:
, , , ,
Следующие статьи
27 декабря 2024 года