Справочник / Эксклюзивный договор о продаже недвижимости - что это?
Основное условие - максимальная выгодность продажи для клиента
На сегодняшний день меньше всего эксклюзивных договоров на рынке жилой недвижимости заключается в сегментах, наиболее доступных экономически - до 40% эксклюзивных договоров. На продажу недвижимости, рассчитанной на доходы среднего класса, соотношение эксклюзивных договоров к остальным составляет приблизительно 50/50. Дорогая недвижимость практически полностью реализуется по эксклюзивным договорам.
Далеко не каждый продавец или покупатель недвижимости соглашается подписать с агентством эксклюзивный договор. К сожалению, на сегодняшний день подавляющее большинство клиентов риэлторских компаний уверены, что качество риэлторской услуги обеспечивается количеством собранных агентств недвижимости. Они стараются задействовать как можно больше риэлторов и с упрямой уверенностью ждут, что их объекты недвижимости будут реализованы с максимальной для них выгодой.
Иногда для того, чтобы понять логику той или иной ситуации, достаточно привести удачное сравнение. Мнение о том, что десяток агентств недвижимости справится с задачей лучше, чем одно, образно можно сравнить с таким заблуждением: если одна лошадь бежит со скоростью 40 км/ч, то сто лошадей вместе будут бежать со скоростью 4000 км/ч. Оба эти примера не могут не вызвать улыбки.
Причины массового ложного убеждения кроются в непрофессиональной работе агентов по недвижимости. Некорректно определенная стоимость объекта недвижимости, непродуманная рекламная кампания и другие огрехи в работе приводят к появлению затруднений при продаже объекта. Собственники недвижимости делают ошибочный вывод: агент не справился с задачей, потому что он работал один. И обращаются к другим организациям в надежде, что хоть у кого-то из них получится довести начатое до конца. В результате осуществить продажу по наиболее выгодной для продавца цене не удается.
Однако не стоит думать, что заключение эксклюзивного договора обязательно приводит к предоставлению качественной риэлторской услуги. На мой взгляд, основное условие, которое должно быть выполнено и которое далеко не всегда соблюдается при эксклюзивном договоре с продавцом - это максимальная выгодность продажи для клиента.
Чем меньше в договоре указано прав клиента, тем менее цивилизованной будет работа риэлтора
К признакам цивилизованного рынка недвижимости в первую очередь можно отнести прозрачность договорных отношений и оплату всех налоговых сборов. К барьерам, стоящим на пути развития - специфику украинского рынка недвижимости, сложившуюся исторически. Парадоксальная ситуация на рынке недвижимости, при которой риэлтор вынужден брать оплату своих услуг не с заказчика, а с покупателя или арендатора, ставит его в крайне неловкое положение. Естественно, что при таких условиях ни продавец, ни покупатель, ни агент по недвижимости не могут качественно взаимодействовать, возникает почва для будущего конфликта. Традиция, по которой риэлторские комиссионные оплачивает покупатель или арендатор, обусловлена вечным дефицитом предложения практически во всех сегментах рынка, избаловавшим собственников недвижимости. Продавцы и арендодатели настаивают, чтобы риэлторы требовали комиссионные с тех, кто платит деньги, отказываясь самостоятельно оплачивать их услуги. В свою очередь покупатели и арендаторы отказываются это делать, мотивируя свой отказ тем, что риэлтор никаких услуг им не оказывал.
Клиенты агентств недвижимости, а зачастую и сами риэлторы, не обладают культурой продажи объектов. Положительные стороны эксклюзивных договоров следует внедрять на уровне массового сознания риэлторской клиентуры. Аргументами в пользу эксклюзивного договора могут послужить следующие утверждения:
- риэлтор является профессиональным игроком рынка недвижимости и лучше осведомлен о закономерностях его функционирования, нежели продавец недвижимости на основе профессиональных знаний он консультирует своего клиента по тем или иным вопросам, помогая ему достичь максимальной выгоды
- риэлтор является официальным представителем интересов продавца на рынке недвижимости и выступает в роли гаранта юридической чистоты сделки в рамках договора
- риэлтор занимается так называемой предпродажной подготовкой и продвижением объекта недвижимости на рынке за счет грамотно составленной рекламной кампании
- риэлтор избавляет своего клиента от общения с неподготовленными покупателями, экономя его время и силы.
Из-за того, что агенты по недвижимости не имеют гарантии оплаты своих услуг, многие из них стараются привязать к себе клиента с помощью различных лазеек в эксклюзивных договорах.
В роли гарантии оплаты услуг риэлтора могут выступать, например, завуалированные штрафы за несостоявшуюся по вине клиента сделку (как правило, в размере половины задатка), за продажу объекта без участия агента по недвижимости (в размере от 1 до 5%). Вообще, некорректно составленные эксклюзивные договора - отдельная тема для разговора. Ниже приведем несколько примеров подобных документов, которые в первую очередь защищают интересы риэлтора, а не клиента.
Первый вид подобных эксклюзивных договоров - бессрочные эксклюзивные договора, которые заключаются до момента выполнения условий договора, то есть до продажи объекта. Фактически, подписав такой договор, продавец становится заложником работы агента по недвижимости, не имея при этом гарантий качества его услуг.
Второй вид эксклюзивных договоров можно назвать договором фикции или договором ни о чем. В документе указаны риэлтор, клиент, характеристики объекта недвижимости, но отсутствуют права и обязанности, ответственность обеих сторон. Продавец может свободно обращаться в другие агентства или реализовать недвижимость самостоятельно, что и происходит. Часто такой тип договоров встречается в сегменте загородной недвижимости.
Третий вид - это устные эксклюзивные договора, дающие полную свободу действий и продавцу, и риэлтору.
И, наконец, четвертый тип - когда в договоре все прописано четко: права, обязанности, ответственность, сроки и оплата услуг. Этот тип договоров наиболее цивилизованный. Обобщая опыт заключения эксклюзивных договоров, можно констатировать: чем меньше в договоре указано прав клиента, тем менее цивилизованной будет работа риэлтора. Четко прописанные права и обязанности обеих сторон договора дают возможность клиенту апеллировать в суд. Кроме того, в эксклюзивном договоре обязательно должен быть пункт об оплате риэлторских услуг - ее должен осуществлять заказчик. В противном случае работа по эксклюзивному договору не будет успешной.
Невзирая на сложившуюся порочную практику оплаты риэлторских услуг покупателем при продаже недвижимости в Украине, тенденция к наведению цивилизованности на рынке недвижимости постепенно набирает обороты. Сегодня, по наблюдениям, около 20% сделок, осуществляемых через специалистов по недвижимости, оплачивают заказчики риэлторских услуг, то есть продавцы.
Пренебрегая эксклюзивными договорами, собственники недвижимости вредят себе
Около 60% собственников недвижимости уверены в том, что квартира будет продана быстрее и выгоднее, если обратиться с просьбой о продаже сразу в несколько агентств недвижимости. Руководствуясь этим убеждением, они действуют по принципу чем больше, тем лучше, не понимая, что сами себе вредят. Проследим, что происходит на самом деле.
Рекламная кампания объекта недвижимости, если на него не был заключен эксклюзивный договор, как правило, ограничивается бесплатными объявлениями в наиболее популярных газетах (их у нас в Украине можно пересчитать по пальцам) и на сайтах. Тратить средства из собственного кармана без гарантии того, что убытки будут возмещены, никто из агентов по недвижимости не хочет. Таким образом, несколько десятков организаций одновременно начинают рекламировать определенный объект недвижимости. Информация о характеристиках объекта в объявлениях незначительно искажается, меняется метраж или этаж квартиры, может не указываться номер дома. Одна и та же квартира как бы размножается, появляясь на страницах издания 10-20 раз в разных интерпретациях. У потенциального покупателя создается иллюзия того, что рынок предлагает множество практически одинаковых вариантов, и у него есть широкий выбор. В результате предложенная продавцом стоимость объекта недвижимости оспаривается покупателями, каждый из которых намерен поторговаться и сбить цену.
Очевидный плюс эксклюзивного договора для клиента и в том, что услуги риэлтора, а также сроки его работы предварительно оговариваются и документально закрепляются. Именно эти аргументы должен осознать клиент, не желающий работать по эксклюзиву.
Эксклюзивный договор выступает гарантом качества риэлторских услуг
Эксклюзивный договор, безусловно, выступает в роли некоего гаранта качества риэлторских услуг, но не может обеспечивать стопроцентного профессионализма. Для этого пока нет правовой базы, полноценного доступа к конфиденциальной информации об объекте недвижимости и нет гарантий того, что работа риэлтора будет оплачена.
Кроме того, на рынке недвижимости существуют эксклюзивные договора, связывающие клиента и дающие агенту по недвижимости свободу действовать по своему усмотрению. В них не указаны обязанности риэлтора, зато прописаны его права. К таким договорам, например, относится бессрочный эксклюзивный договор, на расторжение которого клиент не имеет законных оснований. Практика договоров с односторонней ответственностью, падающей на плечи продавца, является одной из причин негативного отношения общественности к эксклюзивным договорам.
Полноценный эксклюзивный договор определяет права и обязанности обеих сторон договора - и клиента, и риэлтора, а также имеет реальный срок действия.
Аргументы в пользу эксклюзивного договора для клиента:
- заключив эксклюзивный договор, риэлтор обязан отслеживать изменения на рынке недвижимости, учитывая всевозможные нюансы синтаксически, информируя о них своего клиента
- риэлтор скрупулезно, насколько это позволяют обстоятельства, прослеживает историю объекта недвижимости, информируя клиента о потенциальных проблемах, возможных после оформления сделки
- рекламная кампания по эксклюзивному договору проводится по заранее продуманному плану: выбираются рекламные носители, определяется количество выпусков рекламы, продумывается информация об объекте - отдельно для каждого из носителей.
По материалам журнала Риэлтор №1 2007
Образец резюме - Менеджер по продаже недвижимости
text-autospace:none"> В мои должностные обязанности входило: Поиск и консультирование потенциальных клиентов по вопросам аренды жилой и загородной недвижимости, помощь в заключении сделок между арендаторами и арендодателями, составление договоров аренды, дежурство в офисе.
text-autospace:none">
text-autospace:none"> Компания "Инетек": с мая 2002 по октябрь 2006
text-autospace:none"> Должность: Консультант
Компания занимается производством и продвижением декоративно-отделочных материалов для создания современных интерьеров и оригинальной мебели‚ таких как: арки‚ экраны для радиаторов‚ перфорированные панели HDF‚ декоративный пластик и др.
text-autospace:none"> В мои должностные обязанности входило: консультирование клиентов по дизайну‚ составление чертежей и эскизов‚ расчет определенных параметров для дальнейшего использования наших материалов‚ с учетом индивидуальной планировки квартиры клиента‚ составление заказов‚ приемка товара‚ накладные‚ заказ товара со склада‚ работа с факсом и др.
text-autospace:none"> Профессиональные навыки:
text-autospace:none"> В процессе работы я научилась грамотно и деликатно вести диалог с потенциальными клиентами‚ приобрела умение убеждать‚ работать в коллективе‚ обладаю организаторскими способностями‚ стрессоустойчива‚ аккуратна.Имею знания в составлении договоров купли-продажи‚ аренды‚ мены ‚ дарения объектов недвижимости и всей процедуры сбора пакета документов‚ необходимых для заключения сделки. Приобрела навыки в анализе рынка недвижимости‚инвестиционной привлекательности земельных участков‚ процессах перевода земель из одной категории в другую‚ поиске инвесторов. Приобрела свою клиентскую базу по жилой и загородной недвижимости в г.СПб и области. Наладила контакты с некоторыми застройщиками Турции‚Болгарии‚ОАЭ Приобрела опыт организаторской деятельности. Умею работать с компьютером - Word‚ Excel‚ Internet‚ имею опыт в составлении сайтов. Знание английского на уровне intermediate‚ а так же разговорный. Базовый немецкий
Задаток
Задаток - обеспечение исполнения обязательств
Задаток - одно из тех слов, точное юридическое значение которого не совпадает с бытовым. Говоря задаток мы часто понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу.
После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар - что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?
Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток - не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.
Популярность задатка при покупке квартиры объясняется многим. Прежде всего, он удобен обеим сторонам. Покупатель квартиры, передав продавцу задаток . облегченно вздыхает - он нашел то что, искал и пусть это что-то хотя и не совсем, но уже принадлежит ему. А продавцу квартиры так приятно получать деньги, еще ничего не продав.
Сегодня, почти каждая сделка купли-продажи квартиры не обходится без внесения задатка . Продавец хочет быть уверен, что сделка состоится, и что сумма сделки не изменится к моменту подписания у нотариуса договора купли-продажи, поэтому хочет дать задаток за квартиру.
При этом иногда стороны, участвующие в сделке, не знают правил оформления задатка и не до конца представляют себе значение этого слова. Понятие задаток описывается в Гражданском кодексе Украины в Параграфе 5, ст.570-571:
Параграф 5. Задаток.
Статья 570. Понятие задатка
1. Задаток - денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его выполнения.
2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом.
Статья 571. Правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком
1. Если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан возвратить должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.
2. Сторона, виновная в нарушении обязательства, может возместить второй стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер (стоимость) задатка . если другое не установлено договором.
3. В случае прекращения обязательства к началу его выполнения или вследствие невозможности его выполнения задаток подлежит возвращению.
Задаток в агентствах недвижимости
Задаток на квартиру необходимо оформлять в любом случае. Покупать квартиру без задатка является нарушением элементарной безопасности. Конечно, если задаток будет проведен правильно.
Довольно часто деньги, полученные в качестве задатка, агентство недвижимости оставляет у себя на хранении до выяснения некоторых вопросов и не только. Передача денег продавцу на руки, при оформлении задатка, является грубым нарушением в случае:
- Отсутствия оригинала правоустанавливающего документа.
- Отсутствия одного или нескольких собственников при подписании договора. Помните, что собственником квартиры, купленной в браке, является и другой супруг, ФИО которого обычно не фигурирует в тексте договора.
- Не узаконенной перепланировки.
- Наличии прописанных не собственников.
- Если квартира сдана в аренду третьему лицу и подтверждением того является заключенный договор аренды.
В большинстве агентств, после произведенного агентством поиска покупателя на квартиру, сделки по купле-продаже квартир происходят по следующей схеме:
При этом ключевую роль играет именно передача покупателем задатка . свидетельствующая о намерении сторон заключить договор, следовательно, и о получении гонорара агентством.
Разработанные различными агентствами договора задатка определяют те обязательства, которые обеспечиваются договором задатка, а именно: обязанность сторон до определенного срока заключить договор купли-продажи квартиры, обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателя в определенном сторонами состоянии, произвести снятие продавца с регистрации в квартире (выписаться) в определенный сторонами срок с момента заключения договора купли-продажи квартиры, обязанность сторон по оплате дополнительных расходов по сделке купли продажи квартиры и т.п. При этом все обязательства могут быть выполнены в рамках заключенного договора купли-продажи квартиры .
Если нарушение обязательств произошло по вине стороны, передавшей задаток, то есть в нашем случае по вине покупателя, задаток остается у стороны, его получившей, т.е. у продавца квартиры . Если же нарушение обязательств произошло по вине стороны, получившей задаток, задаток возвращается в полном объеме плюс выплачивается сумма в размере полученного задатка, т.е. задаток возвращается в двойном размере. Если же нарушение обязательства произошло по вине покупателя - задаток остается у продавца
Задаток иногда путают с залогом или авансом
Согласно Статье 572 Параграфа 6 Гражданского кодекса Украины залогодержатель имеет право в случае невыполнения залогодателем обязательств, обеспеченных залогом, получить удовлетворение своих требований за счет объекта залога, при этом залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами залогодателя.
Предметом залога может быть любое имущество (ценные бумаги, имущественные права), которое может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание. Если объектом залога выступает квартира, договор залога подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
В сделках купли-продажи квартир залог используется при оформлении банковского кредита (ипотека), когда залогом выступает квартира, а залогодержателем выступает банк, выдающий кредит.
Поэтому при продаже квартиры оформляется именно задаток. Важно прописать в договоре продажи квартиры обязательства сторон и ответственность сторон в случае нарушения этих обязательств, а также указать точные даты их выполнения. При этом этом в договоре обязательно нужно указывать, что выданная продавцу сумма является именно задатком, а не авансом или чем-то другим.
Аванс - это платеж, предшествующий исполнению обязательств в счет последующих платежей, никаких гарантий он не дает. В случае расторжения сделки он просто возвращается тому, кто его вносил. Поэтому в сделках по продаже квартир он не используется.
Во время растущего рынка нередко возникали случаи, когда задаток, выданный продавцу квартиры . не позволял зафиксировать стоимость объекта. Цены менялись каждую неделю, и пока продавец или риэлтор собирал все необходимые справки на квартиру, а покупатель готовил деньги, цена поднималась на несколько тысяч.
В итоге продавец в последний момент возвращал двойной задаток и выставлял на продажу квартиру по более высокой цене. Сейчас темпы роста цен на квартиры снизились, однако это не означает, что не могут в будущем возникнуть спорные ситуации при оформлении задатков . Лучше всего в каждой конкретной ситуации оценивать возможные риски и перед заключением каких-либо договоров советоваться с юристами или риэлторами.
Задаток . оформленный в соответствии с требованиями закона, является важным звеном предстоящей сделки продажи квартиры, вынуждающим обе стороны договора - продавца и покупателя - соблюдать договоренности.
Выводы: задаток является обеспечением выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры и обязательств по заключенному в дальнейшем договору купли-продажи. Таким образом, задаток является обеспечением выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры.
Задаток: случаи из судебной практики
Граждане А (продавец) и С (покупатель) заключили между собой договор о намерениях, согласно которому они обязались в дальнейшем заключить договор купли продажи квартиры.
В обязанности продавца по этому договору входило предоставление правоустанавливающих документов на квартиру, а покупатель в свою очередь должен был передать в пользу продавца в качестве задатка сумму в размере 2800 гривен. Стороны условились, что указанная сумма до подписания договора купли-продажи будет находиться на хранении у брокера М.
В указанный в договоре срок сделка купли-продажи квартиры не состоялась, т.к. продавец уже продал ее другому покупателю. С обратился с иском в суд и в заявлении указал, что поскольку А нарушил условия договора о намерениях, то должен согласно договору уплатить ему штраф, который равняется сумме задатка (2800 грн.) и возместить моральный вред в размере 7000 гривен.
Сам задаток в сумме 2800 гривен был возвращен брокером истцу. А в свою очередь предъявил встречный иск, в котором просил суд признать договор о намерениях недействительным, поскольку на самом деле под этим договором скрывается сделка купли-продажи с отлагательным условием .
Однако суд не согласился с идеей ответчика считать этот договор, договором купли-продажи и отказал в удовлетворении встречного иска по таким основаниям:
Что касается основного иска, то суд удовлетворил его частично. В отношении морального ущерба было отказано потому, что в данном случае взыскание такого ущерба не предусмотрено законом, и такой вред как раз и возмещается в сумме равной сумме задатка . Суд постановил взыскать с ответчика двойную сумму задатка.
На это решение ответчиком была подана апелляционная жалоба. Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор о намерениях был заключен в соответствии с требованиями закона, и ответчик, нарушив условия договора, обязан уплатить истцу сумму, которая равняется сумме задатка .
Апелляционный суд, отклоняя жалобу, указал, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу, частично удовлетворяя основной иск, и при этом полно и всесторонне изучил материалы дела.
Такое определение апелляционного суда было обжаловано ответчиком в кассационной инстанции. Верховный Суд Украины не согласился с выводами апелляционного суда, отменив решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции.
ВСУ мотивировал это следующим: правила ст. 570 ГК о том, что задаток остается и лица, которое его получило, или с него взыскивается двойная сумма задатка, применяется в тех случаях, когда между сторонами был заключен договор, но он не выполняется по вине какой-либо из сторон. В тех случаях, когда стороны договорились заключить договор, но соответственно его не оформили, уплаченные в счет выполнения договора платежи возвращаются в том размере, в котором они давались.
Определением ВСУ дело было направлено на новое рассмотрение. При рассмотрении дела по второму кругу в суде первой инстанции истец поддержал первоначальные исковые требования в части взыскания штрафа в размере 2800 гривен. Свою позицию относительно действительности договора о намерениях он обосновал тем, что Верховным Судом Украины не осуществлен правовой анализ ст. 570 ГК, о том, что денежная сумма выдается в счет надлежащих со стороны платежей по договору, в подтверждение заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Истец утверждал, что в этой статье речь идет о договоре, который будет заключен в будущем и именно в этом и состоит обеспечительная функция задатка . которая отличает его от аванса. Истец мотивировал свою позицию тем, что зачем подтверждать заключение основного договора, если он уже заключен, а обеспечить исполнение основного обязательства можно и другими способами - например неустойкой. Восприняв аргументы ВСУ, суд первой инстанции истцу в иске отказал.
Заметим, что пример подобной позиции ВСУ далеко не единичный. И признаем, если слепо следовать букве закона, такая позиция правильна, поскольку если нет основного обязательства, то не может быть и дополнительного коим, и является задаток .
Задаток - еще немного информации
Зачастую передача задатка происходит по нелепым договорам о задатке, о намерениях, а то и вовсе по банальной расписке. Естественно говорить о защите интересов сторон в таком случае не приходится. Последствия таких действий сторонам приходится расхлебывать в затяжных судебных процессах.
Выясним, какие же последствия ожидают стороны, которые предпочли заключить отдельный договор о задатке, предшествующий заключению договора купли-продажи? Ответить нам поможет статья 203 ГКУ которая содержит такое условие: содержание сделки не может противоречить закону.
Противоречие закону в нашем случае налицо. Статья 570 ГКУ категорична - задатком можно обеспечивать уже возникшее обязательство. Поэтому вооружившись статьей 215 ГКУ договор о задатке вполне можно признать недействительным в судебном порядке.
Статья 216 ГКУ содержит фразу: недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые касаются ее недействительности. Поясним, что это значит. Во-первых, стороны не обязаны выполнять свои обязательства по такому договору, а во-вторых, они обязаны возвратить друг другу все полученное по этой сделке. В том случае, когда невозможно вернуть полученное в натуре, его стоимость возмещается в денежном эквиваленте, по ценам, которые существуют на день такого возмещения.
Кроме того последствия недействительности сделки не могут изменяться договоренностью сторон. Например, стороны не могут оговаривать (в т. ч. устно), что возврат производится за вычетом определенного процента. Возвращать нужно в полном объеме.
Такой оспариваемый договор конечно на руку покупателю, так как он в любом случае сможет вернуть сумму, уплаченную по договору о задатке, даже если сам будет виноват в нарушении договора. Продавец же, обязан будет возвратить полученную от покупателя сумму в любом случае.
А можно ли использовать самостоятельный договор задатка . ссылаясь при этом на статью 6 ГКУ, спросите вы? В данном случае нет. Да эта статья предоставляет сторонам возможность отступить от требований законодательства и урегулировать взаимоотношения на свой лад. Но при этом есть оговорка, что стороны не вправе так поступать, если это прямо запрещено законом или противоречит сути отношений сторон.
Использование отдельного соглашение задатка как раз и будет противоречить сути его отношений. Поэтому следует несколько раз подумать, прежде чем заключить самостоятельное соглашение о задатке . Ведь в случае причинения ущерба по такому договору другой стороне или постороннему лицу, виновная сторона, кроме всего прочего, должна будет возмещать и моральный вред.
Пожалуй приемлемый выход - это заключение предварительного договора. По такому договору стороны на протяжении конкретного срока обязуются в дальнейшем заключить основной договор на условиях оговоренных в предварительном либо основном договоре (ст. 635 ГКУ).
То есть ГКУ дает возможность сторонам при заключении основного договора изложит его условия иначе, чем ранее в предварительном. В этом нюансе следует быть внимательным субъектам предпринимательства, так как схожие отношения регулирует еще и статья 182 ХКУ. ХКУ не дает возможности сторонам изменять условия при подписании основного договора. Поэтому предпринимателям следует очень подробно прописывать условия предварительного договора.
Поговорим об условиях предварительного договора. В нем обязательно должен присутствовать срок заключения договора купли-продажи. Причем стороны должны не просто указать конкретную дату заключения основного договора, но и четкое время в которое они должны явиться в офис оговоренной нотариальной конторы. В этом договоре должны содержаться условия, на которых стороны обязуются совершить сделку купли-продажи квартиры, т.е. условия которые позволят определить предмет и существенные условия основного договора (описание объекта, его цена, сроки оплаты, момент перехода права собственности и пр.).
Особенно следует оговорить последствия не заключения в будущем договора купли-продажи и отразить ответственность сторон. В момент заключения предварительного договора продавец может еще и не иметь правоустанавливающих документов на объект недвижимости, либо могут отсутствовать отдельные документы, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи недвижимости. В таком случае нужно прямо обязать продавца получить эти документы и ознакомить с ними покупателя еще до заключения основной сделки. Теперь мы подошли к основному вопросу.
Можно ли по предварительному договору передавать некую сумму денег, которая будет подтверждать намерения покупателя купить недвижимость, а продавца - согласие ее продать? С одной стороны предварительный договор по своей сути является преддоговорным документом, который не предполагает каких-либо платежей одной стороной в пользу другой, а лишь обязывает стороны совершить в будущем юридические действия по заключению основного договора и провести подготовительные действия, которые позволят его заключить.
С другой стороны закон не запрещает передавать деньги по предварительному договору. К тому же иной способ передачи здесь вряд ли будет возможен. Поэтому, по нашему мнению, деньги передавать по предварительному договору все-таки можно, нужно лишь прямо зафиксировать, что по этому договору передается сумма, которая подтверждает серьезность намерений сторон.
Важно при этом уходить от аналогий с задатком и вовсе не использовать этот термин. Сумму, которая будет передаваться в рамках предварительного договора можно называть гарантийной, обеспечительной и т.п. Особо следует оговорить последствия не заключения в будущем основного договора и отразить ответственность сторон. В данном случае использовать можно и штрафные санкции.
Поиск объектов недвижимости
Предварительный договор должен заключаться в такой же форме что и основной. То есть требуется его нотариальное удостоверение (ст. 657 ГКУ). Возможно, это не совсем удобно, но другого варианта нет.
Согласно статье 220 ГКУ сделка совершенная с несоблюдением нотариальной формы ни к чему стороны не обязывает. И при этом признание ее ничтожной судом не требуется. Очень часто стороны при заключении предварительного договора изо всех сил пытаются секономить на услугах нотариуса, однако не следует этого делать.
Да речь идет именно об оплате услуг нотариуса. Размер оплаты за нотариальное удостоверение предварительного договора составит примерно 300 гривен. В то же время некоторые нотариусы требуют оплату в размере 1% от цены объекта недвижимости, которая зафиксирована в предварительном договоре. Ссылаются они при этом на Декрет о госпошлине, который устанавливает ее в размере 1% от продажной стоимости недвижимости. По нашему мнению аналогия с Декретом здесь не уместна, поскольку в момент удостоверения предварительного договора отчуждение недвижимости еще не происходит.
Несмотря на довольно распространенную практику оформлять задаток в виде самостоятельного договора, мы не рекомендуем так делать. Все-таки сделка купли-продажи недвижимости это ответственный шаг. В этом случае предварительный договор послужит вполне приемлемой альтернативой договору о задатке.
Автор: meget.kiev.ua. При использовании материалов ссылка на сайт - обязательна
Апелляционная жалоба истца на решение арбитражного суда по делу о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости
Образцы по теме: Жалоба. Правосудие
АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ЖАЛОБА истца на решение арбитражного суда по делу о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Такие данные, а именно _______________________, в договоре указаны не были, следовательно, условие о предмете договора сторонами согласовано не было.
(Вариант: В соответствии со ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Условие о цене в договре отсутствует, следовательно, условие о цене продажи сторонами согласовано не было.)
В связи с этим истец считает, что договор купли-продажи недвижимого имущества от "___"__________ ____ г. является незаключенным.
На основании изложенного и в соответствии со ст. 554 (555) ГК РФ, а также ст. ст. 257, 259, 260 АПК РФ
ПРОШУ:
Отменить решение Арбитражного суда ______________ от "___"______ ____ г. по делу N ___________ и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Купля-продажа недвижимости
Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью. Участниками таких сделок
являются как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д. так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т.д. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости как в качестве продавца, так и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).
В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут делать это. Причем следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом является ограниченным. Так, государственные и муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет договоров от разрешенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 УК РФ).
Определение договора купли-продажи недвижимости по существу совпадает с общим определением договора купли-продажи, за исключением только самого предмета договора. Так, в соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК РФ) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе иной недвижимости.
В связи с повышенной ценностью недвижимости предмет договора купли-продажи должен быть описан более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи. Так, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо
указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и т.д.
Предмет договора продажи недвижимости, как правило, относится к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладает индивидуально определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае продажи воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.
Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п, 3 ст. 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются. Это обусловлено индивидуальным характером объектов недвижимости.
В договоре купли-продажи жилого помещения должна быть указана стоимость жилого помещения по справке Бюро технической инвентаризации, поскольку нередко граждане, заключая договоры купли-продажи жилых помещений и пытаясь уклониться от уплаты налогов и пошлин, занижают цену продаваемого помещения. Поэтому цена в договоре не может быть ниже инвентаризационной. Поскольку при передаче права собственности на недвижимость одновременно передаются права на земельный участок, цена участка или прав на него должна включаться в цену продаваемой недвижимости (ст. 552 ГК РФ).
Договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Закон прямо устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК РФ).
Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и исполнение договора до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода к приобретателю права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации, и сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должна возместить другой стороне вызванные задержкой регистрации убытки. Следует обратить внимание на то, что регистрации
подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход права на нее.
Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя—обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Следует иметь в виду, что ГК РФ не требует нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости. Как следует из ст. 7 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»1, до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договора купли-продажи недвижимости сохранена нотариальная форма. Однако такой закон принят и, начиная с 1 февраля 1998 г. (дата вступления закона в силу), нотариальное удостоверение этих договоров не будет необходимо.
В случае продажи недвижимости с существенными нарушениями требований к качеству покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Однако в отличие от других вещей покупатель недвижимости не вправе потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в заключении). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых
'СЗРФ. 1996. №5. Ст. 411.
проживают эти лица, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Признание приведенного условия существенным свидетельствует о том, что при его несоблюдении договор считается незаключенным.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом участке недвижимости, либо допускающие ее только с согласия собственника.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
При регистрации продажи земельного участка продавец несет ответственность за достоверность данных об имущественных правах и претензиях других юридических лиц и граждан к предмету купли-продажи, о которых он не мог не знать при продаже земельного участка. Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.
Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора. В этом случае покупатель имеет право потребовать от продавца на выбор: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же нарушения требований к качеству явля-
ются существенными (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и т.д.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.
Источники:
, , , ,
Следующие:
26 декабря 2024 года